Affitto
di Roberto Mostarda

Il termine di questa settimana non indica una deriva economicistica di questa rubrica, ma come sempre si rifà a qualche elemento di cronaca politica o meno del nostro paese. In questi giorni, tra i tanti problemi, questioni spinose aperte nella capitale, è affiorato un altro pezzo della mala amministrazione, del “crimine” organizzato della porta accanto. E sì, proprio della porta accanto, trattandosi di affitto, ossia di quello che sin dai tempi antichi viene definita locazione di cosa produttiva, per lo più di un immobile, casa, podere. Particolare infatti la situazione dei fondi rustici, ossia un contratto agrario mediante il quale il proprietario concede il godimento del fondo rustico a un affittuario dietro il corrispettivo di un canone in denaro o in natura. Con lo stesso termine si intende poi il dato concreto, cioè la somma pagata (di solito a rate) per la locazione, o, più genericamente, pattuita come corrispettivo per la locazione. Si dice infatti pagare l’affitto dove affitto indica materialmente il quantum monetario.
Esiste però una differenza che nel codice civile del 1942 ha distinto l’affitto dalla locazione, in base a un’esigenza economica, denominando come tale, il contratto che procura il godimento di beni produttivi, fatto per l’esercizio di un’impresa. La legge obbliga l’affittuario a esercitare l’impresa disponendo che, nel caso in cui non destini al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, non osservi le regole della buona tecnica e non rispetti la destinazione economica del bene, il locatore ha la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto. Elementi fondamentali di un contratto di affitto sono: la durata, il canone, i miglioramenti, le modalità di ricognizione dei beni ceduti all’affittuario e da questi restituiti al proprietario. Nel caso di fondi rustici, il locatore si limita a concedere il godimento del fondo in cambio di un corrispettivo e l’impresa agricola viene gestita unicamente dall’affittuario.
L’attenzione comune è certamente quella che nel mercato più sviluppato riguarda la locazione di immobili a uso abitativo e commerciale. Occorre ricordare come leggi e interventi legislativi abbiano cercato di porre ordine e limitare gli eccessi tra la domanda e l’offerta. Si pensi all’equo canone. Il settore ha comunque sempre segnalato una facciata di normative cogenti e una miriade di pratiche attuazioni, distinguo, che dimostrano se ne fosse bisogno come l’ingegno umano non abbia limiti quando si tratta di aggirare le regole, in direzione di un vantaggio economico.
A questo risultato concorrono sia l’esigenza del privato di trovare un alloggio dai requisiti e dal costo adeguato alla propria situazione, sia la necessità del soggetto che affitta di dare un valore al bene messo a profitto. Queste le posizioni base, gli elementi che dovrebbero guidare l’equilibrio dinamico del mercato immobiliare e dei rapporti tra i soggetti.
Naturalmente sarebbe troppo ovvio che la regolamentazione avvenisse per input quasi naturale, in equilibrio tra le due esigenze. Così non è quasi mai. Da un lato chi affitta cerca di dare il massimo del valore al proprio bene dall’altro chi vuole affittare spinge al ribasso il medesimo valore alla ricerca del vantaggio massimo con il minimo sforzo. Tuttavia la normale dinamica non sarebbe altro che un equilibrio appunto tra interessi contrapposti e comunque convergenti.
Quel che accade a Roma deve tenere conto però anche di un altro elemento che non è esclusivo della capitale, ma si ripresenta in ogni altra realtà urbana, e che tuttavia per varie ragioni dovute alla complessità della città e delle dinamiche proprie, diviene parossistico.
Come valutare altrimenti, nel 2016, affitti di decine di euro per immobili che nella normale evoluzione del mercato dovrebbero valerne centinaia. E come valutare un altro fatto, che sovente questi risibili affitti non riguardano beni di scarso valore, ma sistemazioni residenziali e nei centri storici e, ancora, che a beneficiare di questi che è difficile definire affitti, siano persone dai redditi bassi, medio alti, e alti? Bene si potrebbe dire, nessuno viene favorito e nessuno discriminato! In realtà, quel che appare è uno sconcio senza pari. I beni in questione, infatti, non soltanto sono affittati a prezzi ridicoli, ma costano in termini di manutenzione. Dunque costo basso, ricavo inesistente e una perdita netta sia del patrimonio abitativo nel suo insieme, sia nella gestione di esso. E questo nella realtà immobiliare più grande del paese?
Quel che emerge è ancor peggio delle varie affittopoli esplose a più riprese in diverse realtà urbane. A Roma è in atto lo scempio di quel bene comune al quale spesso ci si richiama. E sì perché a comportarsi in modo tanto autolesionista è l’amministrazione della città. In pratica un patrimonio immenso viene considerato alla stregua della res nullius latina. Ossia beni di nessuno e sui quali qualcuno lucra in termini di vantaggio indebito. Un’altra ignobile pagina per la capitale, un’altra offesa per chi in affitto paga fior fiore di canone nella stessa città. Un’onta che dovrebbe travolgere coloro che beneficiano indebitamente di questa vergogna.
Cosa accadrà? Vorremmo sentire parlare di aumenti immediati dei canoni a prezzi adeguati ai beni, vorremmo vedere i nomi di chi per poche decine di euro se la spassa in ottime abitazioni alla faccia di chi paga per decenni il mutuo, vorremmo sentir parlare di trasparenza, pulizia e chiarezza senza se e senza ma! Vorremmo che gli stessi beni non venissero nei fatti dati anche ad associazioni e realtà di ogni genere con il tacito e implicito passaggio logico: pagate pochissimo tanto è un bene del Comune. Tutto nel silenzio complice e mafioso di chi non controlla ma certamente “amministra” questo andazzo da troppo tempo.
La speranza è sempre l’ultima a lasciarci ed è che l’attuale commissariamento cominci a “leggere” la realtà e ad intervenire per troncare il malaffare. Saremo lieti di constatare che questo cominci ad avvenire!

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